언제부터인가 부동산 투자 시장에서 '법인 설립'은 절세를 위한 '필수 코스'처럼 여겨졌습니다.
개인 다주택자에게 가해지는 대출, 세금 규제의 촘촘한 그물망을 합법적으로 피해 갈 수 있는 거의 유일한 탈출구였기 때문입니다.
하지만 10.15 부동산 대책은 이 '법인'이라는 방패 뒤에 숨어있던 투기 수요를 정조준했습니다.
과거에는 절세의 지름길이었던 법인 투자가 이제는 왜 '세금 폭탄'의 지름길이 되었는지, 그 배경과 핵심 규제를 낱낱이 파헤쳐 드립니다.
법인은 어떻게 투자의 '치트키'가 되었나?
개인 투자자들이 너도나도 법인을 세웠던 이유는 간단합니다. 개인이 받는 페널티를 법인은 피해 갈 수 있었기 때문입니다.
- 대출의 마법: 개인은 소득과 주택 가격에 따라 LTV(주택담보대출비율)가 40% 이하로 꽁꽁 묶였지만, 법인은 '사업자 대출'로 분류되어 LTV 70~80%까지 손쉽게 대출을 일으켜 갭투자를 할 수 있었습니다.
- 양도세의 착시: 개인 다주택자가 집을 팔면 최고 50%가 넘는 양도소득세를 내야 했지만, 법인은 기본 법인세율(최고 25%)에 10%의 추가 과세만 더해져 세금 부담이 훨씬 적었습니다.
- 종부세의 회피: 개인은 주택 수와 공시가격에 따라 종합부동산세가 눈덩이처럼 불어났지만, 법인은 상대적으로 낮은 세율을 적용받아 여러 채를 보유해도 부담이 덜했습니다.
법인의 모든 혜택을 겨눈 '트리플 펀치'
이번 대책은 법인이 누렸던 3가지 핵심 혜택을 정확히 조준해 규제의 칼날을 들이댔습니다.
첫 번째 : 대출의 길을 원천 봉쇄하다
'모든 지역'의 '모든 주택'에 대해 법인의 주택담보대출이 '전면 금지'됩니다. 이는 법인 투자의 가장 강력한 무기였던 '레버리지(지렛대 효과)'를 완전히 무력화시키는 조치입니다.
이제 법인은 100% 자기 자본, 즉 순수 현금으로만 집을 살 수 있습니다. 사실상 법인을 통한 신규 주택 투자는 불가능에 가까워졌다고 볼 수 있습니다.
두 번째 : '보유'만 해도 세금 폭탄, 종부세 최고세율 적용
이제 법인이 보유한 모든 주택의 종합부동산세에 대해 개인에게 적용되는 최고세율인 6%가 단일세율로 적용됩니다.
이전에는 과세표준에 따라 누진세율을 적용받았지만, 이제는 주택 가격과 상관없이 무조건 최고세율을 적용받는 것입니다.
더불어, 개인에게 주어지던 6억 원의 기본 공제 혜택도 완전히 폐지됩니다. 예를 들어, 공시가격 15억 원의 아파트를 법인 명의로 1채만 보유해도 매년 내야 할 종부세가 수천만 원에 달하게 되어, '버티기'조차 힘들어지게 됩니다.
세 번째 : 팔아도 남는 게 없다, 양도 차익 추가 과세
법인이 주택을 팔 때 얻는 양도 차익에 대한 세금도 대폭 인상되었습니다.
기존의 기본 법인세(10~25%)에 더해, 추가로 부과되는 세율이 기존 10%에서 20%로 상향 조정되었습니다.
이는 개인 다주택자의 양도소득세 중과세율과 비슷한 수준으로 세금 부담을 높여, 법인을 통해 시세차익을 얻으려는 유인을 크게 감소시킵니다.
시장의 판도가 바뀐다
이처럼 '대출, 보유, 양도' 모든 단계에 걸쳐 겹겹의 규제가 쌓이면서 법인을 통한 부동산 투자는 이제 실익이 거의 없는 '하이 리스크, 로우 리턴' 전략이 되었습니다.
당장 시장에서는 세금 부담을 이기지 못한 법인들의 '절세 매물'이 쏟아져 나올 가능성이 커졌습니다. 한때 투자의 '치트키'로 불렸던 부동산 법인의 시대는 이제 막을 내리고, 시장은 새로운 국면을 맞이하게 될 것입니다.
