"서울에 집 한 채 있는데 기초연금은 꿈도 못 꾸겠죠?"
제가 만나는 많은 5060 지인들이 이렇게 말씀하십니다. 하지만 이건 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 수십억 원짜리 강남 아파트라면 어렵겠지만, 일반적인 3~6억 원대 아파트를 한 채 가지고 계시다면 충분히 받으실 수 있습니다.
이유는 바로 '기본재산공제' 때문인데요. 오늘은 아파트나 땅 같은 부동산이 소득으로 어떻게 계산되는지 아주 쉽게 풀어드리겠습니다.
집값은 '시세'가 아니라 '공시가격' 기준!
가장 먼저 오해를 푸셔야 합니다. 기초연금 심사할 때 보는 집값은 부동산에 내놓는 '실거래가(시세)'가 아닙니다.
정부에서 세금 매길 때 쓰는 '시가표준액(공시가격)'을 기준으로 합니다. 아파트의 경우 보통 시세의 70% 수준이죠.
예) 시세 6억 원 아파트 ➔ 공시가격은 약 4억 원 초반대
따라서 "내 집이 6억인데..."라고 미리 겁먹으실 필요가 없습니다.
2026년 지역별 기본재산공제액 (핵심)
여기에 나라에서는 "사는데 꼭 필요한 최소한의 주거비는 재산으로 치지 말자"라며 큰 금액을 뚝 떼어 줍니다. 이게 바로 기본재산공제입니다.
- 대도시 (서울, 광역시, 특례시 등): 1억 3,500만 원 공제
- 중소도시 (일반 시 지역): 8,500만 원 공제
- 농어촌 (군 지역): 7,250만 원 공제
즉, 서울 사시는 분은 공시가격에서 일단 1억 3,500만 원을 빼고 시작하는 겁니다.
재산의 소득환산율 4% 계산해보기
그럼 실제로 계산해볼까요? (서울 거주, 공시지가 4억 3,500만 원 아파트 소유 가정)
1. 내 재산: 4억 3,500만 원
2. 기본 공제: -1억 3,500만 원 (서울)
3. 남은 재산: 3억 원
4. 월 소득 환산: 3억 원 × 4%(연 이자율) ÷ 12개월
= 월 100만 원
결론적으로 이분의 아파트는 기초연금 계산식에서는 '월 소득 100만 원'으로 잡힙니다. 만약 다른 소득이 없다면? 선정기준액(단독 225만 원 예상)보다 훨씬 낮으므로 기초연금을 받으실 수 있습니다!
부채(대출금)도 빼줍니다
여기에 대출까지 있다면 더 유리해집니다. 금융기관 대출금이나 임대보증금(전세 준 돈)은 재산에서 추가로 차감됩니다.
그러니 "집 한 채 달랑 있는데..."라고 포기하지 마세요. 소득이 일정 수준 이하라면 집이 있어도 충분히 수급 가능성이 높습니다.
✍️ 마치며
기초연금 재산 기준, 생각보다 널널하지 않으신가요? 2026년에는 기준이 더 오를 수도 있으니, 12월 말에 발표되는 확정 고시를 꼭 확인하시고 신청하시길 바랍니다.
