"우리 집 시세가 10억인데 기초연금 신청해도 될까요?" 많은 어르신이 '하우스 푸어' 상태입니다. 집 한 채만 달랑 있고 당장 쓸 현금은 부족한데, 집값이 비싸서 기초연금마저 못 받을까 봐 걱정하십니다.
하지만 기초연금 심사에서 보는 집값은 부동산 앱에 나오는 '실거래가'나 '호가'가 아닙니다. 정부가 세금을 걷기 위해 정해놓은 '공시지가(시가표준액)'가 기준입니다. 이 차이를 이해하면, 비싼 아파트에 살아도 연금을 받을 수 있는 길이 보입니다.
실거래가가 아닌 공시지가를 확인하라
기초연금 재산 산정의 기준이 되는 아파트 가격은 매년 4월 말에 국토교통부에서 공시하는 '공동주택공시가격'입니다. 통상적으로 공시지가는 실거래 시세의 약 60~70% 수준에서 형성됩니다.
예를 들어, 부동산 시장에서 10억 원에 거래되는 아파트라면 공시지가는 약 6억 5천만 원에서 7억 원 사이일 가능성이 높습니다. 기초연금 계산기에는 10억이 아닌 7억을 넣어야 정확한 계산이 나옵니다. 내 아파트의 정확한 공시지가는 '부동산 공시가격 알리미' 사이트에서 동·호수만 입력하면 즉시 확인할 수 있습니다.
지역별로 다른 기본재산 공제액 혜택
집값이 비싸다고 그 금액 전체를 소득으로 잡는 것은 아닙니다. 주거 유지에 필요한 최소한의 금액은 빼주는데, 이를 '기본재산공제액'이라고 합니다. 2026년 기준 공제액은 다음과 같습니다.
- 서울, 광역시 등 대도시: 1억 3,500만 원
- 세종시, 도의 시 지역 등 중소도시: 8,500만 원
- 군 지역 등 농어촌: 7,250만 원
서울에 사신다면 공시지가에서 무조건 1억 3,500만 원을 뺀 나머지 금액만 재산으로 잡힙니다. 이는 주거 안정을 위해 필수적인 공제 혜택입니다.
10억 아파트 소유자의 실제 소득인정액 계산
실거래가 10억 원(공시지가 7억 원 가정)인 서울 아파트에 사시는 부부가구(소득 없음, 금융재산 없음)를 가정해 봅시다.
- 재산 산정: 7억 원 - 1억 3,500만 원(공제) = 5억 6,500만 원
- 소득 환산: 5억 6,500만 원 × 4%(연이자율) ÷ 12개월 = 약 188만 원
놀랍게도 10억짜리 집에 살아도 소득인정액은 월 188만 원에 불과합니다. 2026년 부부가구 선정기준액이 395만 2천 원이므로, 다른 소득이 없다면 이 부부는 기초연금을 받으실 수 있습니다. 집값 때문에 지레 포기하지 말아야 할 확실한 이유입니다.
부부 공동명의가 유리할까?
기초연금은 가구 단위(부부 합산)로 재산을 계산하기 때문에, 아파트가 남편 단독 명의이든 부부 공동 명의이든 소득인정액 계산 결과는 똑같습니다. 종합부동산세나 양도세에서는 공동명의가 유리할 수 있지만, 기초연금 수급 여부를 따질 때는 명의가 중요하지 않습니다.
다만, 자녀와 공동명의로 되어 있다면 부모 지분만큼만 재산으로 잡히므로 이 경우에는 소득인정액이 낮아지는 효과가 있습니다.
